Was dein Steuerberater selten anspricht – und warum das Finanzamt effektiv mitbezahlt, wenn du die richtigen Hebel kennst.
Keine Finanzberatung · Modellrechnungen · Gilt für Angestellte & Selbstständige ab ~80.000 € Jahreseinkommen
Rechtsgrundlage
Viele denken, Steuern sparen mit Immobilien ist eine Grauzone. Es ist das Gegenteil – der Gesetzgeber hat diese Vorteile bewusst eingebaut, um privaten Wohnungsbau zu fördern.
EStG Abs. 4 & 5: Du darfst den Gebäudewert jährlich steuerlich abschreiben – 2 % linear, 3 % für Neubauten, 5 % degressiv. Das Finanzamt behandelt diesen Betrag als Verlust, obwohl du kein Geld ausgibst.
EStG: Zusätzliche 5 % Abschreibung pro Jahr in den ersten 4 Jahren für QNG-zertifizierte Neubauten. Bauantrag zwischen 01.10.2023 und 31.12.2029. Ergibt bis zu 10 % AfA in Jahr 1.
EStG: Bei denkmalgeschützten Sanierungsimmobilien bis zu 9 % p.a. auf den Sanierungsanteil über 12 Jahre – der stärkste steuerliche Hebel für hohe Einkommenssteuersätze.
EStG: Alle Kosten rund um die Vermietung – Zinsen, Hausverwaltung, Reparaturen – werden gegen die Mieteinnahmen gerechnet. Ein negativer Überschuss mindert dein Gehalt steuerlich.
EStG: Wer eine vermietete Immobilie länger als 10 Jahre hält, zahlt auf den Verkaufsgewinn keine Einkommensteuer – egal wie stark der Wert gestiegen ist.
Staatliche Förderbank: Bis zu 150.000 € je Wohneinheit zu Zinssätzen unter Marktkonditionen für QNG-zertifizierte Gebäude. Senkt die monatliche Zinsbelastung und verbessert den Cashflow.
Wichtiger Hinweis
Diese Seite erklärt steuerliche Mechanismen allgemein und zu Bildungszwecken. Sie stellt keine individuelle Steuer- oder Anlageberatung dar. Konkrete Zahlen hängen von deiner persönlichen Situation ab – wir besprechen das im Erstgespräch.
Das Grundprinzip
Das Besondere an einer Kapitalanlage-Immobilie: Du bringst Eigenkapital ein – aber der Großteil der monatlichen Last wird von zwei anderen Seiten getragen.
Der Mieter
940 €
zahlt monatlich Kaltmiete – deckt die Zinsen und mehr.
Das Finanzamt
875 €
erstattet Steuern durch AfA – monatlich oder jährlich.
Dein Cashflow
+397 €
bleibt nach allen Ausgaben übrig – jeden Monat, ab Jahr 1.
Mieter und Finanzamt tragen zusammen 1.815 € bei. Deine Ausgaben (Zinsen, Tilgung, Verwaltung) betragen 1.418 €. Die Differenz gehört dir.
+397 €Warum zahlt das Finanzamt mit?
Mit einer vermieteten Immobilie darfst du zahlreiche Kosten steuerlich abziehen – Zinsen, Hausverwaltung und vor allem die Abschreibung des Gebäudes (AfA). Das ergibt auf dem Papier einen Verlust. Dieser Verlust wird mit deinem Gehalt verrechnet: Du zahlst weniger Einkommensteuer. Das Finanzamt erstattet dir die Differenz.
Je höher dein Steuersatz, desto mehr bekommst du zurück. Wer 42 % Einkommensteuer zahlt, bekommt auf jeden Euro Abschreibung 42 Cent zurück – automatisch, Jahr für Jahr.
Vier Renditequellen gleichzeitig
Bei einem ETF läuft nur eine Sache: der Kurs steigt oder fällt. Bei einer Kapitalanlage-Immobilie verdienst du auf vier Wegen gleichzeitig.
Mietüberschuss
Miete minus Kosten – bei richtig strukturierten Objekten bereits ab dem ersten Monat positiv.
Tilgung durch Mieter
Der Mieter zahlt indirekt deinen Kredit ab. Monat für Monat steigt dein Eigenanteil an der Immobilie.
Wertsteigerung
Historisch ca. 2–3 % p.a. in guten Lagen. Nach 10 Jahren ist der Gewinn vollständig steuerfrei (§ 23 EStG).
Steuervorteil (AfA)
Das Finanzamt erstattet dir Jahr für Jahr Steuern. Bei 42 % und 30.000 € AfA: bis zu 12.600 € pro Jahr zurück.
Der direkte Vergleich
Wer gut verdient, kennt ETFs. Warum aber setzen viele Gutverdienende zusätzlich auf Immobilien? Weil der Mechanismus ein anderer ist.
| Kriterium | Kapitalanlage-Immobilie | ETF / Aktien |
|---|---|---|
| Hebel durch Fremdkapital Investierst du mehr als dein eigenes Geld? |
✓ Ja – Bank finanziert bis zu 90 % | ✗ Nur eigenes Kapital |
| Steuererstattung laufend Zahlt das Finanzamt mit? |
✓ Ja – durch AfA (§ 7 EStG) | ✗ Nein |
| Dritte zahlen den Kredit ab Tilgung durch Mieteinnahmen? |
✓ Mieter trägt Tilgung mit | ✗ Nein |
| Steuerfreier Verkaufsgewinn Nach Haltezeit steuerfrei? |
✓ Ja – nach 10 Jahren (§ 23 EStG) | ✗ 25 % Abgeltungssteuer immer |
| Monatlicher Cashflow Laufende Einnahmen? |
✓ Mieteinnahmen + Steuererstattung | ~ Dividenden (bei Ausschüttungs-ETF) |
| Planbarkeit | ✓ Feste Miete, kalkulierbare Kosten | ✗ Kursabhängig, Volatilität hoch |
| Eigenkapital-Rendite möglich | ✓ 10–20 % p.a. auf eingesetztes EK | ~ 7–10 % p.a. historisch (kein Hebel) |
Wichtig zu verstehen
Immobilien und ETFs schließen sich nicht aus – viele unserer Kunden haben beides. Der entscheidende Unterschied: Bei einer Immobilie nutzt du Fremdkapital und staatliche Steuerhebel, die bei ETFs nicht existieren. Bei 42 % Steuersatz ist das ein massiver Vorteil.
Steuerersparnis verstehen
Je höher dein Einkommen, desto größer der Effekt. Dein Grenzsteuersatz bestimmt, wie viel das Finanzamt beiträgt.
bis 30.000 € / Jahr
25 %
Grenzsteuersatz
30.000–60.000 €
35 %
Grenzsteuersatz
60.000–278.000 €
42 %
Zielgruppe ↑
ab 278.000 € / Jahr
45 %
Reichensteuer
Die drei wichtigsten Abschreibungsmodelle:
2 %
p.a. vom Gebäudewert · 50 Jahre
Standard für Bestandsgebäude. Planbar und einfach – gleichmäßig über die gesamte Haltedauer.
5 %
p.a. vom Restwert · Bauantrag ab 2023
Reaktiviert durch das Wachstumschancengesetz. In den ersten Jahren höchste Abschreibung – maximal wirksam, wenn der Steuersatz am höchsten ist.
+5 %
zusätzlich · 4 Jahre lang · nur QNG
On top zur regulären AfA. Nur für QNG-zertifizierte Neubauten. In Jahr 1 bis zu 10 % Gesamtabschreibung – das Maximum was das Gesetz erlaubt.
10 %
Degressiv + § 7b zusammen
Bei 333.976 € Gebäudewert: 24.132 € Abschreibung im Jahr 1.
Bei 42 % Steuersatz = 10.100 € Erstattung – allein durch die AfA.
Konkretes Zahlenbeispiel
Beispielrechnung · QNG-Neubau-Wohnung · 42 % Grenzsteuersatz · 1. Jahr. Unverbindlich – individuelle Werte hängen vom Objekt ab.
So entsteht der Steuervorteil – Schritt für Schritt
Das Finanzamt erstattet dir ca. 875 € monatlich – allein durch Abschreibung und absetzbare Kosten. Kein Trick, sondern geltendes Steuerrecht.
875 €Beispielrechnung · ohne Gewähr · individuelle Ergebnisse können abweichen
Was bedeutet das über 10 Jahre?
Die Steuerersparnis durch AfA und absetzbare Kosten summiert sich – in diesem Beispiel auf rund 62.000 € in 10 Jahren. Geld, das ohne die Immobilie ans Finanzamt geflossen wäre. Dazu kommt die Tilgung: Monat für Monat bauen Mieter und Steuererstattung dein Eigenkapital auf.
Erfahrungen unserer Kunden
Über 500 Kapitalanleger haben mit uns ihre erste oder weitere Immobilie erworben.
„Mein Kapital in eine Immobilie zu investieren klang für mich anfangs nach einem hohen Risiko. Estateanfrage hat mich durch den gesamten Prozess mit viel Verständnis begleitet und mir diese Investition ermöglicht."
„Ich hatte schon lange geplant, in eine Wohnung zur finanziellen Vorsorge zu investieren, war zu Beginn maßlos überfordert. Estateanfrage hat mir dabei geholfen, diesen Schritt endlich nach meinen Wünschen zu realisieren."
Häufige Fragen
Die wichtigsten Fragen – kurz und klar beantwortet.
Dein Weg mit uns
Kein Zeitdruck. Kein Verkaufsgespräch. Wir begleiten dich strukturiert – und nur dann, wenn es wirklich zu dir passt.
Dann lass uns 20 Minuten sprechen. Kein Verkaufsgespräch – wir schauen gemeinsam, ob und was in deiner Situation Sinn macht. Kostenlos, unverbindlich, ohne Druck.
Kostenlos · Unverbindlich · Diskret · Kein Spam